RESOLUÇÃO Nº 38, DE 21 DE JANEIRO DE 2020
Dispõe sobre as regras para alienação de imóveis de propriedade do Distrito Federal, representados pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF, no âmbito da regularização fundiária de interesse social.
O DIRETOR-PRESIDENTE DA COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, Substituto, no uso das atribuições estatutárias da Companhia, com registro sob o nº 20080173764 na Junta Comercial do Distrito Federal, com fundamento na Lei nº 8.666/1993, art. 17, inciso I, alínea "f", e na Súmula aprovada pela Diretoria Executiva desta Companhia sob nº 84/2020 e
CONSIDERANDO que a regularização fundiária urbana de interesse social abrange as medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, bem como, a titulação dos ocupantes de imóveis situados nas Cidades Consolidadas;
CONSIDERANDO a prioridade do Governo do Distrito Federal em regularizar as áreas de interesse social em sua plenitude, constituindo direitos reais em favor dos seus ocupantes;
CONSIDERANDO que a CODHAB/DF comercializará imóveis de interesse social de propriedade do Distrito Federal, o qual representa, objetivando a regularização em nome dos ocupantes que não atenderem aos critérios para doação, conforme prevê a Lei n.º 4.996, de 19 de dezembro de 2012;
CONSIDERANDO a necessidade de definir os procedimentos e critérios para alienação de imóveis de interesse social de propriedade do Distrito Federal, o qual a CODHAB/DF representa, resolve: TORNAR PÚBLICA A PRESENTE RESOLUÇÃO:
Art. 1º Esta Resolução dispõe acerca das regras para alienação de imóveis de interesse social, de propriedade do Distrito Federal, que se encontram representados pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF, com vistas à regularização dos ocupantes devidamente habilitados nos termos da Lei nº 4.996, de 19 de dezembro de 2012.
Parágrafo único. Consideram-se habilitados os ocupantes que já requereram junto à CODHAB/DF a regularização, nos termos da Lei n.º 4.996/2012, ou atenderam a convocação e apresentaram a documentação pertinente e, mediante análise desta Companhia, não atenderam os critérios para doação, mas estão aptos para alienação.
Art. 2º As alienações dos imóveis aos seus ocupantes se dará por meio de venda direta ou de licitação com direito de preferência.
§ 1º Não serão alienados por meio de venda direta ou licitação os imóveis de interesse social em que houver disputa entre particulares sobre a ocupação do terreno, que serão objeto de licitação pública nos termos da Lei Federal n.º 8.666, de 21 de junho de 1993.
§ 2º Constatada a alteração ou a inconsistência das informações, que acarretem repercussão nos critérios de habilitação, a DIREG suspenderá o procedimento para alienação do imóvel.
Art. 3º. As alienações regidas por esta Resolução serão conduzidas pela Diretoria de Regularização de Interesse Social - DIREG.
Art. 4º Poderão participar da venda direta pessoas físicas que sejam ocupantes de imóveis de propriedade do Distrito Federal, que já requereram junto à CODHAB/DF a regularização, nos termos da Lei n.º 4.996/2012, apresentaram a documentação pertinente, ou em atendimento a convocação e, mediante análise dos documentos não atenderam os critérios para doação, por terem apresentado quaisquer uma das seguintes situações:
1. Ocupar imóvel situado em Parcelamento Informal Consolidado superior a 250,00m;
2. Auferir renda familiar superior a 05 salários mínimos;
3. Ter sido proprietário, promitentes compradores ou cessionários de outro imóvel residencial no Distrito Federal;
4. Ocupante de Imóvel cuja ocupação não tenha sido mansa e pacífica no período exigido da ocupação, cujo processo judicial existente tenha sido concluído;
5. Ocupar imóvel por período inferior ao exigido na Legislação. Parágrafo único. Não será realizada venda direta ao ocupante que seja proprietário de imóvel urbano no Distrito Federal.
Art. 5º A CODHAB por intermédio da DIREG convocará o ocupante habilitado para conhecer os requisitos e as condições a respeito do processo de venda do imóvel por ele ocupado, bem como, para atualizar ou confirmar os respectivos dados, ocasião em que serão esclarecidas eventuais dúvidas a respeito dos termos desta Resolução.
Parágrafo único. Serão realizadas até duas convocações por imóvel, sendo que, o não comparecimento do ocupante após a segunda convocação ensejará a retomada do imóvel pela CODHAB/DF.
Art. 6º A CODHAB por intermédio da DIREG emitirá parecer conclusivo pela habilitação do ocupante para a venda do imóvel de interesse social, cuja lista dos ocupantes habilitados e inabilitados será publicada no Diário Oficial do Distrito Federal - DODF.
Parágrafo único. Da decisão do resultado da fase de habilitação correrá o prazo de 10 (dez) dias úteis a partir da publicação no DODF para apresentação de recursos à DIREG.
Art. 7º Para os imóveis situados em Parcelamentos Informais Consolidados que possuam metragem superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, a venda direta se dará nos termos desta Resolução, devendo ser observadas as seguintes condições:
I - O ocupante que auferir renda familiar inferior ou igual a cinco salários mínimos pagará apenas o valor excedente da metragem de duzentos e cinquenta metros quadrados, devendo ser multiplicado o valor do metro quadrado pela metragem excedente;
II - O ocupante que auferir renda familiar superior a cinco salários mínimos pagará o valor total do imóvel, não havendo desconto da metragem excedente.
II - DA LICITAÇÃO COM DIREITO DE PREFERÊNCIA
Art. 8º A licitação com direito de preferência será utilizada para os ocupantes de imóvel de interesse social que sejam proprietários de outro imóvel no Distrito Federal.
Art. 9º A CODHAB por intermédio da DIREG convocará o ocupante habilitado para conhecer os requisitos e as condições a respeito do processo de venda do imóvel por ele ocupado, bem como para atualizar ou confirmar os respectivos dados, ocasião em que serão esclarecidas eventuais dúvidas a respeito dos termos desta Resolução.
Art. 10. Nos casos em que não houver interesse na compra do imóvel pelo ocupante com o direito de preferência, será realizada licitação, sem direito de preferência.
Art. 11. As avaliações dos imóveis de propriedade do Distrito Federal, para fins de alienação pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF serão realizadas por instituições públicas ou privadas, devidamente registradas, devendo ser observadas as seguintes condições:
I - As avaliações dos imóveis a serem alienados devem ser realizadas com base nos parâmetros das Normas Brasileira Registrada - NBR, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, que tratam da Avaliação de Imóveis Urbanos;
II - As avaliações devem ser acompanhadas da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica - ART;
III - As avaliações devem considerar a necessária valorização decorrente de obras públicas que implicam melhorias no sistema viário, na infraestrutura e em outros aspectos urbanísticos;
V - Para os imóveis objetos de venda direta, a avaliação se dará pelo valor da terra nua da gleba, como se vazia estivesse devendo ser descontadas as benfeitorias realizadas, bem como, a valorização decorrente da infraestrutura implantada pelo particular nos termos da Portaria n° 90, de 31 de dezembro de 2013, da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação - (SEDUH);
VI - Para os imóveis objetos de licitação com direito de preferência para o ocupante, o valor básico será igual ao valor de mercado, devendo ser descontadas as benfeitorias realizadas, bem como, a valorização decorrente da infraestrutura implantada pelo particular;
VII - Nos casos em que não houver interesse na compra do imóvel pelo ocupante com o direito de preferência, será realizada nova avaliação para licitação, sem direito de preferência, devendo ser consideradas as obras de benfeitorias realizadas pelo ocupante, além das disposições descritas nos itens I, II, III e VI deste artigo.
IV - DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
Art. 12. A aquisição do imóvel será feita diretamente com a CODHAB/DF, cujo pagamento do valor nominal será efetuado em moeda corrente (real), à vista ou de forma parcelada, devendo ser observadas as seguintes condições:
I - Em caso de pagamento à vista haverá um desconto progressivo, a ser deduzido do valor da entrada, conforme tabela abaixo:
II - Para valores intermediários da entrada, não discriminados na tabela, o percentual de desconto será determinado pela seguinte fórmula:
E: é o valor da Entrada, em percentagem do valor de venda do imóvel;
D: é valor do o Desconto, em percentagem do valor de venda do imóvel.
III - Fará jus a desconto de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o saldo devedor o adquirente de imóvel objeto, contemplado nesta Resolução, que, no prazo de até 1 (um) ano contado da data da publicação da homologação da proposta de compra, optar pela quitação do imóvel.
IV - Nas vendas parceladas, o valor nominal da prestação será calculado de acordo com o Sistema de Amortização Constante -SAC ou Sistema PRICE, considerando a taxa de juros, o prazo de financiamento e o saldo devedor a financiar.
V - A taxa de juros será de 0,4% (zero vírgula quatro por cento) ao mês e a atualização monetária ocorrerá da seguinte forma:
a) Vendas parceladas em até 12 (doze) meses contados a partir da data da apresentação da proposta, não incidirá atualização monetária;
b) Vendas parceladas acima de 12 (doze) meses e até 36 (trinta e seis) meses contados a partir da data da apresentação da proposta incidirá atualização monetária anual, sendo que o índice a ser utilizado para a atualização do mês vigente será o de 2 (dois) meses anteriores, corrigindo-se o valor da prestação contados a partir da data da apresentação da proposta, de acordo com a variação relativa do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), calculado de acordo com a variação ProRata Tempore Die. Na hipótese de extinção deste indicador, será substituído na seguinte ordem: INPC, IGP-DI, IPCA-E (IBGE) e IPC (FIPE);
c) Vendas parceladas acima de 36 (trinta e seis) meses incidirá atualização mensal na forma descrita na alínea anterior;
VI - O prazo máximo de parcelamento será em até 240 (duzentos e quarenta) meses, sendo que este prazo somado a idade do beneficiário não ultrapasse 966 (novecentos e sessenta e seis) meses, ou seja, 80 (oitenta) anos e 06 (seis) meses, conforme apólice referente ao seguro habitacional contatado por esta CODHAB/DF como garantia;
VII - Caso a soma ultrapasse os 966 (novecentos e sessenta e seis) meses o ocupante não terá direito ao seguro habitacional, portanto, em caso de falecimento o imóvel retornará para CODHAB/DF com toda a infraestrutura e benfeitorias implantadas, salvo haja quitação do saldo devedor pelos herdeiros.
VIII - Não havendo interesse por partes dos herdeiros em quitar o salvo devedor, o imóvel retornará para CODHAB/DF, com toda a infraestrutura e benfeitorias implantadas, ficando o valor pago caracterizado como taxa de uso, de forma que não caberá devolução por parte da CODHAB/DF aos possíveis herdeiros.
IX - Em havendo interesse dos herdeiros, a CODHAB/DF celebrará novo contrato, desde que o imóvel esteja ocupado por qualquer herdeiro, devendo o ocupante apresentar anuência dos demais herdeiros quanto à celebração de uma nova Escritura em seu nome.
X - Quanto ao valor do contrato descrito no item anterior, serão descontados os valores já arrecadados, devendo ser considerado o saldo devedor e valores em aberto com as devidas atualizações e correções descritas nesta Resolução;
XI - Caberá ao promitente comprador, arcar com as despesas relativas à emissão do boleto, no valor praticado à época.
Art. 13. Calcula-se o valor nominal da prestação, de acordo com o "Sistema de Amortização Constante - SAC" ou "Sistema PRICE de Amortização", considerando a taxa de juros, o prazo de financiamento e o saldo devedor a financiar.
Art. 14. Considerar-se-á como saldo devedor inicial, o valor do imóvel em reais deduzido o valor da entrada, quando houver.
Art. 15. No caso de atraso no pagamento das prestações serão estas acrescidas de multa de 2% (dois por cento), juros mora de 1% (um por cento) ao mês, bem como incidência de atualização monetária de acordo com a variação prevista nesta Resolução.
Parágrafo Único. Nesta hipótese, além dos acréscimos previstos no caput deste artigo, serão adotadas as medidas pertinentes à recuperação dos valores devidos.
Art. 16. Havendo determinação judicial de suspensão dos pagamentos, o saldo devedor do imóvel será atualizado monetariamente na forma prevista nesta Resolução.
Art. 17. Na contagem dos prazos excluir-se-á o dia do início e incluir-se-á o do vencimento.
Art. 18. Só se inicia e vencem prazos relativos a esta Resolução em dia de expediente da CODHAB.
V - DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA
Art. 19. A Escritura Pública de Compra e Venda terá cláusula de alienação fiduciária em garantia na forma da Lei Federal n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, incidindo sobre o lote e as benfeitorias nele edificadas, podendo ser substituída de acordo com normas internas da CODHAB.
Art. 20. O adquirente terá o prazo de até 30 (trinta) dias corridos para a lavratura da Escritura a partir da notificação do Cartório ao adquirente de que fez a remessa da minuta ao Cartório de Notas.
Parágrafo único. Caso não haja a assinatura da Escritura no prazo estabelecido, a venda será cancelada e as parcelas revestidas eventualmente pagas revestidas a favor da CODHAB.
Art. 21. O pagamento das taxas de lavratura da Escritura e de seu registro será de responsabilidade do adquirente.
Art. 22. Nos casos de pedido de parcelamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, o prazo para assinatura da escritura poderá ser prorrogado pelo prazo do parcelamento concedido pela Secretaria de Economia do Distrito Federal, desde que devidamente comprovado.
Art. 23. O adquirente independente da forma de pagamento deverá comparecer na sede da CODHAB até o 5º dia útil de cada mês, retirar a guia-boleto ou a guia-arrecadação da prestação, ou solicitar o envio via aplicativo/e-mail.
§ 1º Nos casos de compra à vista, o prazo para pagamento do boleto será de até 5 (cinco) dias úteis, a contar da assinatura da Escritura.
§ 2º Nos casos de compra parcelada, o prazo para pagamento da primeira parcela será de até 30 (trinta) dias corridos, a contar da assinatura da Escritura.
Art. 24. A Escritura será cancelada quando houver qualquer descumprimento dos artigos dessa Resolução, bem como das cláusulas previstas no referido instrumento;
Art. 25. A Escritura de Compra e Venda, deverá contemplar no mínimo, as seguintes cláusulas:
2. Informação do objeto de venda;
3. Caracterização do imóvel e seu preço, conforme avaliação realizada pela CODHAB/DF;
4. Valor e quantidade das prestações e seus reajustes pelo sistema PRICE ou SAC;
5. Fórmula e índice de reajustes de saldo devedor;
6. Penalidades aplicáveis por atraso no pagamento das parcelas mensais e atualização monetária até o efetivo pagamento;
7. Possibilidade de amortização e/ou quitação antecipada do saldo devedor, mediante atualização pelo IPCA - IBGE desde o vencimento da primeira parcela ou da última atualização até o dia da efetiva quitação ou amortização acrescida dos juros equivalentes ao financiamento embutidos na prestação referente ao mês em que estiver sendo efetuada a antecipação;
8. Possibilidade de transferência do imóvel a terceiros, além das hipóteses de sucessão legítima, sem a necessidade de quitação prévia do saldo devedor, desde que haja anuência da CODHAB, mediante pagamento de taxa administrativa, estabelecida em normativo interno e aprovação de análise econômicofinanceira do pretenso adquirente, realizada nos termos de ato normativo próprio da CODHAB;
9. Irretratabilidade da venda após cumprimento de todas as cláusulas e condições do negócio feito, independente de outorga de outra escritura;
10. Responsabilidades do adquirente de promover as adequações urbanísticas e ambientais (demolições, reparos e ajustes) exigidas nas edificações existentes no lote adquirido quando for o caso, sob pena de execução pelo poder público ou por determinação deste com ressarcimento dos custos pelo proprietário do imóvel, ora contratante;
11. Obrigações de fazer consistente na apresentação da Carta de Habite-se;
12. Cláusula resolutiva expressa no caso de não pagamento de 03 (três) parcelas consecutivas ou 06 (seis) alternadas, onde serão iniciados pela CODHAB os procedimentos relacionados à execução das garantias, nos termos estabelecidos por legislação específica.
Art. 26. No caso do imóvel cedido informalmente a terceiros sem a devida anuência da CODHAB, será cobrada do adquirente uma multa administrativa equivalente a 10% (dez por cento) do valor do imóvel atualizado pela CODHAB de acordo com o valor de mercado, que será incorporado ao saldo devedor para quitação.
Art. 27. A posse em que estiver investido o adquirente será mantida enquanto este estiver adimplente, pelo que se obriga a manter, conservar e guardar o imóvel, a ele incumbido o pagamento pontual de todos os impostos, taxas e quaisquer outras contribuições, preços públicos ou encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.
Art. 28. O adquirente não poderá alegar desconhecimento das condições de alienação, das características do imóvel adquirido, bem como de eventual ausência de averbação de benfeitorias existentes, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo de sua responsabilidade a regularização dessas averbações junto ao Cartório de Registro de Imóveis, ao INSS, às Administrações Regionais e demais órgãos públicos;
Art. 29. Os casos omissos serão resolvidos pela Diretoria Executiva da CODHAB/DF.
Art. 30. Em caso de interessado casado, em qualquer regime de casamento, ou que viva em situação de união estável, ficará limitada a homologação de um único terreno com edificação residencial unifamiliar existente por casal.
Art. 31. Nos casos em que a Escritura Pública de Compra e Venda não puder ser firmada, será firmado o Instrumento Particular de Concessão de Uso com Opção de Compra, elaborado pela CODHAB.
Art. 32. Na hipótese de a CODHAB ficar impedida de receber pagamento inicial e/ou de lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda, no prazo estabelecido nesta Resolução, o valor do imóvel será atualizado monetariamente na forma prevista nesta Resolução.
Parágrafo Único. Decorridos 03 (três) meses, ou mais, a contar da data do impedimento supracitado, farse-á nova avaliação do imóvel ou a atualização monetária do imóvel e adotar-se-á, para efeito de alienação, o maior dentre os valores encontrados.
Art. 33. O adquirente será o único responsável pelo pagamento de quaisquer tributos, preços públicos e demais encargos que acompanham o imóvel, ainda que vencidos e/ou a vencer, inclusive daqueles anteriores à aquisição do imóvel objeto.
Art. 34. A CODHAB poderá publicar novos editais de retomada, nos casos em que, não ocorrer à proposta de compra.
§ 1º. O interessado do imóvel objeto do edital de retomada terá o prazo 30 (trinta) dias corridos a contar da data da publicação para apresentar recurso.
§ 2º. A não apresentação de recurso previsto no parágrafo anterior implicará, automaticamente, na renúncia ao direito de compra direta com todos os benefícios previstos nesta Resolução, e, consequentemente, sob pena o direito de reintegração de posse em favor da CODHAB.
Art. 35. Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.
Este texto não substitui o publicado no DODF nº 17, seção 1, 2 e 3 de 24/01/2020 p. 14, col. 1