Legislação correlata - Decreto 38247 de 01/06/2017
Legislação Correlata - Lei Complementar 1027 de 28/11/2023
DECRETO Nº 27.437, DE 27 DE NOVEMBRO DE 2006.
Regulamenta a Lei Complementar n° 710, de 06 de setembro de 2005, que “Dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas – PDEU e dá outras providências”.
A GOVERNADORA DO DISTRITO FEDERAL, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 100, inciso VII, da Lei Orgânica do Distrito Federal e à vista do disposto no artigo 19 da Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005, bem como o constante do Processo de nº 020.000.845/2006, DECRETA:
Art. 1°. Os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas – PDEU, no Distrito Federal, observarão os critérios e as diretrizes especiais fixados na Lei Complementar n° 710, de 06 de setembro de 2005, devendo ser atendidos os dispositivos pertinentes do Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT, instituído pela Lei Complementar nº 17, de 28 de janeiro de 1997.
Art. 2º. Considera-se Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas, o projeto urbanístico devidamente aprovado pelo Governo do Distrito Federal, para determinado lote, integrado por unidades autônomas e áreas comuns condominiais, nos termos da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 3º. Para os efeitos deste Decreto, consideram-se:
I – equipamentos urbanos: os equipamentos de abastecimento de água potável, disposição adequada de esgoto sanitário, energia elétrica, drenagem de águas pluviais, rede telefônica, rede de fibra ótica e gás canalizado;
II – infra-estrutura básica: os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, e as vias de circulação pavimentadas;
III – licença urbanística: o documento expedido pelo Poder Executivo que aprova o Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas;
IV – lote: o terreno resultante de quaisquer das modalidades de parcelamento do solo, servido de infra-estrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos em Lei para o Setor em que se situe, registrado no competente Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal;
V – poder público: o órgão ou órgãos do Distrito Federal, entidades de sua administração indireta, ou Comissão instituída por Decreto do Governador do Distrito Federal, que os represente, incumbidos de promover as ações tendentes ao exame e aprovação de Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas, bem como, que sejam responsáveis pelas demais atividades estatais decorrentes da Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005;
VI – unidade autônoma: a unidade privativa que compuser Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas, podendo ser constituída por casas térreas ou assobradadas ou edifícios de dois ou mais pavimentos;
VII – áreas comuns condominiais: aquelas destinadas a implantação de infra-estrutura básica e aos equipamentos de uso comum pelos titulares das unidades autônomas;
VIII – fração ideal: porção inseparável, pertencente a cada titular de unidade autônoma, correspondente ao percentual das áreas de uso exclusivo e das partes comuns, proporcionais às áreas das unidades autônomas, considerado o lote do PDEU em sua totalidade;
IX – uso misto: a combinação de duas ou mais das finalidades previstas para o lote objeto de PDEU;
X – coeficiente de ocupação máxima do lote: relação entre o somatório das áreas das projeções das edificações das unidades autônomas e das projeções das áreas das edificações de uso comum do PDEU, e a área do lote;
XI – coeficiente de permeabilidade mínimo: relação entre o somatório das áreas não pavimentadas no lote de PDEU, ou com ocupação do subsolo, e a área do lote.
Art. 4º. O Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas, de acordo com a sua finalidade, poderá ser residencial, comercial, de prestação de serviços, industrial, institucional ou de uso misto.
Art. 5º. Será permitido o cercamento nos limites do lote de PDEU, utilizando-se:
IV – vidro temperado, aramado ou similar.
§ 1º Materiais diferentes dos especificados acima deverão ser submetidos à apreciação da SEDUH.
§ 2º A altura máxima permitida será de 03 (três) metros, em relação ao perfil natural do terreno.
§ 3º Deverá ser garantido, nas divisas voltadas para logradouro público, o mínimo de 50 % (cinqüenta por cento) de transparência visual.
Art. 6º. Será permitida a construção de guarita na via principal de entrada do empreendimento, para controle de acesso, desde que atenda às exigências da Lei nº 2.105, de 08 de outubro de 1998 - Código de Edificações do Distrito Federal - e que não haja qualquer impedimento à entrada de policiamento, fiscalização e de servidores de empresas e concessionárias de serviços públicos, devidamente identificados.
§ 1º No caso de existência de mais de uma via de acesso ao empreendimento, será permitida a existência de uma guarita para cada via, atendendo-se ao disposto no caput do artigo.
§ 2º O dimensionamento de pelo menos uma das entradas deverá permitir o acesso de viaturas do Corpo de Bombeiros e de Ambulâncias.
Art. 7º. Poderão ser aprovados pelo Governo do Distrito Federal, concomitantemente, o projeto de parcelamento da gleba que originará o lote para implementação de Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas e o próprio PDEU.
Parágrafo único. A análise dos planos de ocupação, a emissão de diretrizes, o licenciamento ambiental, a aprovação dos projetos e a emissão de licenças deverão ocorrer simultaneamente para o parcelamento de solo e o Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas.
Art. 8º. Os empreendedores de projetos de parcelamentos urbanos em tramitação até 08 de setembro de 2005 poderão optar pela aprovação concomitante de Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas – PDEU, em um ou mais lotes do parcelamento devendo ficar, nesse caso, demonstrada essa opção por meio de requerimento próprio do interessado.
§ 1º Os processos de parcelamento do solo serão adequados, sempre que possível, nas fases subseqüentes aos procedimentos definidos, respeitadas as etapas já cumpridas;
§ 2º A necessidade de complementação da documentação apresentada e adequação dos estudos urbanísticos será estabelecida pela SEDUH.
§ 3º As adequações necessárias à condução do licenciamento ambiental do empreendimento serão avaliadas pelo órgão ambiental competente.
§ 4º As complementações dos projetos de infra-estrutura básica, quando necessárias, serão estabelecidas pelas empresas ou concessionárias de serviços públicos.
Art. 9º. São considerados aprovados os Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas que possuam Licença Urbanística expedida pelo Poder Público, desde que acompanhadas da Licença Ambiental.
Parágrafo único. O licenciamento urbanístico será conduzido pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal - SEDUH, ficando a aprovação dos projetos arquitetônicos das edificações inseridas em unidades autônomas e nas áreas de uso comum a cargo da Administração Regional onde se localiza o empreendimento, após a emissão da Licença Urbanística.
Art. 10. O Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas poderá ser requerido por um dos seguintes interessados:
IV – demais responsáveis que detenham competência legal para tanto.
Parágrafo único. Nos casos previstos nos incisos II, III e IV, o requerimento deverá ser acompanhado de autorização expressa do proprietário do lote, por meio de procuração pública.
Art. 11. O processo de aprovação de Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas, em lote criado para esse fim, será formalizado na SEDUH, acompanhado dos seguintes documentos:
I – requerimento, no qual deverão constar os dados referentes à natureza e demais informações sobre o empreendimento;
II – certidão atualizada da matrícula do lote, expedida pelo Ofício de Registro de Imóveis competente;
III – certidão negativa de tributos do Distrito Federal relativa ao lote
IV - escritura pública de compra e venda do lote registrada no Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal;
V – Declaração da Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, de que a área não foi objeto de desapropriação;
VI - cópia do projeto do parcelamento do solo aprovado, no qual se insere o lote objeto do PDEU;
VII – plano de ocupação, composto de memorial descritivo e planta de urbanismo em escala que possibilite perfeita compreensão das características do empreendimento, de acordo com o Sistema Cartográfico do Distrito Federal – SICAD;
b) quadro de áreas contendo: área total do empreendimento, área das unidades autônomas, área de uso comum, especificando área de equipamentos de uso coletivo, área livre e área de circulação.
VIII – Anotação de responsabilidade Técnica – ART;
IX – parâmetros de uso e ocupação da unidade autônoma e dos equipamentos de uso coletivo nas áreas de uso comum.
Parágrafo único. No caso de aprovação concomitante do parcelamento do solo e do PDEU, o requerimento deverá conter expressamente a opção pela aprovação concomitante, ficando dispensada a apresentação dos documentos previstos nos incisos II, III, IV, V e VIII.
Art. 12. Após verificação da documentação apresentada pelo interessado e não havendo impedimentos legais, a SEDUH analisará o plano de ocupação, manifestando-se conclusivamente sobre ele no prazo de 30 (trinta) dias a contar do seu recebimento.
Art. 13. No licenciamento urbanístico de Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas, a SEDUH poderá exigir a realização de estudos de avaliação de impactos de vizinhança - EIV.
§ 1º Os estudos referidos no caput deste artigo contemplarão os efeitos positivos e negativos do empreendimento quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades e serão realizados conforme instituído pela Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001.
§ 2º Quando necessária a elaboração de EIV, a SEDUH se pronunciará no prazo de 15 (quinze dias).
Art. 14. De posse do Plano de Ocupação aprovado pela SEDUH ou da notificação sobre a necessidade de elaboração do EIV, o interessado deverá verificar junto ao órgão ambiental competente, a necessidade de licenciamento.
Art. 15. O órgão ambiental competente, caso pertença ao Distrito Federal, disporá de 15 (quinze) dias para analisar o requerimento do interessado e, se necessário, fornecer o Termo de Referência relativo ao estudo ambiental exigido.
§ 1º Se exigida a elaboração de Relatório de Impacto de Vizinhança – RIVI, este será substituído pelo Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV, conforme instituído pela Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001.
§ 2º Se for exigido a elaboração de EIA/RIMA ou outro instrumento intermediário de avaliação, não se admitirá a sua elaboração em separado do EIV, devendo ser fornecido um único Termo de Referência, que deverá ser elaborado em conjunto pela SEDUH e o órgão ambiental, incorporando aos estudos no mínimo as questões previstas no artigo 13 da Lei Complementar nº 710 de 06 de setembro de 2005.
§ 3º No caso da realização conjunta dos estudos urbanísticos e ambientais a análise e aprovação deverão ocorrer por meio de comissão mista, a ser formada por representantes da SEDUH e do órgão ambiental competente.
§ 4º O órgão ambiental, caso pertença ao Distrito Federal, após o recebimento do estudo, disporá de 60 (sessenta) dias a contar da realização da audiência pública, para emissão da Licença Prévia – LP requerida ou seu indeferimento, devidamente fundamentado.
Art. 16. Quando o licenciamento ambiental envolver a participação do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis – IBAMA, a análise e o licenciamento serão realizados mediante ajuste próprio a ser firmado entre o Distrito Federal e o IBAMA.
Art. 17. De posse da manifestação do órgão ambiental competente e do Plano de Ocupação aprovado, o interessado deverá requerer à SEDUH, as diretrizes para elaboração do PDEU, que deverá conter, pelo menos, os seguintes índices urbanísticos:
II - as áreas mínimas das unidades autônomas;
III - os percentuais mínimos de áreas destinadas ao uso comum dos condôminos;
V – a dimensão máxima permitida de lote para implantação de PDEU;
VI – a máxima extensão territorial contínua de lotes permitida para a implantação de PDEU.
§ 1º As diretrizes serão expedidas no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da data do requerimento.
§ 2º As diretrizes expedidas vigorarão por um prazo máximo de 02 (dois) anos.
§ 3º A emissão de diretrizes pela SEDUH não significa o seu compromisso com a aprovação do projeto, caso se verifique descumprimento de qualquer das condições impostas.
Art. 18. O PDEU será composto pelo Memorial Descritivo do projeto - MDE, pelas Normas de Edificação Uso e Gabarito – NGB e pela Planta de Urbanismo do lote do PDEU, que atendam às diretrizes, condicionantes, recomendações e exigências constantes do licenciamento ambiental e dos estudos urbanísticos, se for o caso, contendo:
I – Memorial Descritivo - MDE, contendo informações sobre:
a) acessos e critérios de organização espacial;
b) dimensionamento das vias de circulação interna;
c) densidade bruta e população prevista;
d) dimensão e quantificação das unidades autônomas;
e) discriminação das áreas de uso comum dos condôminos;
f) usos predominantes e complementares;
g) respostas das consultas às empresas e concessionárias de serviços públicos sobre a viabilidade de atendimento à demanda prevista pelo empreendimento;
h) indicação das soluções a serem adotadas para infra-estrutura básica;
j) quadro de caminhamento do perímetro do lote do PDEU;
k) quadro resumo de áreas contendo o endereço de cada unidade autônoma e especificação da parte da unidade autônoma ocupada pela edificação, da parte da unidade autônoma reservada para utilização exclusiva da edificação, fração ideal do todo do terreno e das partes comuns que corresponderá às unidades autônomas, as partes do total do terreno a serem utilizadas em comum pelos titulares de direito de unidades autônomas, especificando as áreas destinadas à edificação, as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias ou para as unidades autônomas entre si e as áreas livres;
II – Normas de Edificação Uso e Gabarito – NGB para unidades autônomas e edificações em área de uso comum, contendo:
a) afastamentos das edificações;
c) coeficiente de aproveitamento;
d) número de pavimentos e altura máxima permitida para as edificações;
e) estacionamento nas áreas de uso comum dos condôminos e número de vagas ou garagem no interior de cada unidade autônoma;
a) poligonal do lote objeto do PDEU em coordenadas UTM;
b) definição das frações correspondentes às unidades autônomas com suas dimensões e cotas de amarração;
c) a subdivisão das quadras em conjuntos e unidades autônomas, com as respectivas dimensões e endereçamento;
d) definição e identificação das áreas de uso comum destinadas a áreas livres, às vias de circulação interna e a equipamentos urbanos e de uso coletivo;
e) as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
f) indicação das faixas de servidão e de faixas não edificáveis.
§ 1º As informações solicitadas na alínea K do inciso I, farão parte do Quadro Demonstrativo das Unidades Autônomas em modelo a ser fornecido pela SEDUH.
§ 2º Caso o PDEU seja desenvolvido concomitantemente com o projeto de parcelamento urbano da área na qual se insere:
I - a descrição da proposta para o PDEU, assim como os parâmetros urbanísticos para a edificação das unidades autônomas e para os equipamentos de uso coletivo em área de uso comum, deverão estar respectivamente, incluídos no Memorial Descritivo – MDE e nas Normas de Edificação Uso e Gabarito - NGB do projeto de parcelamento;
II - a planta de urbanismo do lote de PDEU deverá constar como detalhamento do Projeto de Urbanismo do parcelamento;
III – o quadro demonstrativo de unidades autônomas constituíra o Anexo II do MDE do parcelamento do solo, conforme modelo fornecido pela SEDUH.
Art. 19. A SEDUH disporá de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento do PDEU, para sua análise, aprovação ou desaprovação devidamente justificada.
Art. 20. Após a aprovação do PDEU, a SEDUH deverá encaminhar minuta de Decreto ao Gabinete do Governador do Distrito Federal para a concessão da Licença Urbanística, que terá prazo de validade de quatro anos.
Parágrafo único. No caso de aprovação concomitante, a emissão da Licença Urbanística deverá ocorrer simultaneamente à publicação do Decreto de aprovação do projeto do parcelamento do solo urbano.
Art. 21. Após a emissão da Licença Urbanística, o interessado deverá apresentar às empresas ou concessionárias de serviços públicos, os projetos de infra-estrutura básica, elaborados em conformidade com as diretrizes, condicionantes, recomendações e exigências constantes do licenciamento ambiental e dos estudos urbanísticos.
§ 1º Os projetos serão constituídos por plantas, memorial descritivo, especificação e discriminação dos serviços, previsão orçamentária e cronograma físico-financeiro.
§ 2º As empresas ou concessionárias de serviços públicos disporão de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento dos projetos de infra-estrutura básica e respectivos cronogramas físico-financeiros, para análise, aprovação ou desaprovação devidamente justificada.
Art. 22. Aprovado os projetos de infra-estrutura pelas empresas ou concessionárias de serviços públicos, o interessado deverá requerer a Licença de Instalação – LI junto ao órgão ambiental competente que, caso pertença ao Governo do Distrito Federal, disporá do prazo de 30 (trinta) dias para sua análise e emissão, ou indeferimento devidamente justificado.
Art. 23. O interessado deverá submeter a proposta de garantia de execução das obras à SEDUH, devidamente acompanhada do cronograma físico-financeiro das obras de infra-estrutura básica aprovado, que a encaminhará à Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, para análise e avaliação.
§ 1º. Diante da impossibilidade de análise da proposta de caução, a TERRACAP poderá indicar outras instituições que estejam habilitadas para fazê-lo.
§ 2º. Caso o PDEU seja desenvolvido concomitantemente com o projeto de parcelamento urbano da área na qual se insere a garantia a ser oferecida para execução das obras e dos serviços de infra-estrutura urbana deverá considerar os serviços a serem executados no parcelamento e no interior do lote de PDEU.
Art. 24. De posse da Licença Urbanística, da garantia e da Convenção de Condomínio, o interessado deverá efetuar o registro do PDEU no Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias da publicação da licença.
Parágrafo único. Após o registro do PDEU no Ofício de Imóveis, o interessado deverá entregar à SEDUH cópia da certidão de registro do PDEU e das plantas e memorial descritivo, no prazo de 15 (quinze) dias.
Art. 25. Nos Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas deverão constar na convenção como responsabilidade do condomínio as seguintes obras e serviços:
I – a manutenção das redes de infra-estrutura instaladas nas áreas do projeto;
II – a sinalização, manutenção e limpeza das vias e outras áreas de uso comum dos condôminos;
III – a manutenção da rede de energia elétrica e de iluminação das áreas condominiais;
IV – a manutenção das redes de água potável, esgotos e drenagem de águas pluviais;
V – a coleta de resíduos sólidos e guarda em compartimento fechado ou o seu tratamento e deposição, conforme indicado pelo Poder Público;
VI - a segurança, coleta de lixo, varrição e manutenção das áreas urbanizadas de uso comum, internas ao PDEU.
Parágrafo único. Uma vez efetivada a transferência da infra-estrutura instalada nas áreas do projeto para as concessionárias, os custos de que tratam os incisos III e IV do artigo 5º, da Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005, deverão observar o que preceitua a legislação específica. (Parágrafo acrescido pelo(a) Decreto 29315 de 01/08/2008)
Art. 26. Após o recebimento da cópia do registro do PDEU e da caução, a SEDUH deverá encaminhar o processo à Secretaria de Estado de Infra-estrutura e Obras – SO para emissão da Licença para as Obras de Infra-estrutura.
Parágrafo único. No caso de aprovação concomitante, a licença de obra do parcelamento do solo deverá englobar as obras a serem realizadas no interior do lote do PDEU.
Art. 27. De posse da Licença para as obras de infra-estrutura, o interessado deverá executá-las no prazo previsto no cronograma físico-financeiro aprovado.
Art. 28. Nos Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas são de responsabilidade do empreendedor as obras e serviços de:
I – demarcação das unidades autônomas e áreas de uso comum dos condôminos;
II – implantação do sistema viário pavimentado; e da infra-estrutura básica, constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação das áreas condominiais, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica.
Parágrafo único. Quando existente a rede pública, o Poder Público ou os seus concessionários disponibilizarão os pontos de conexão necessários para a implantação dos equipamentos urbanos pelo empreendedor.
Art. 29. O acompanhamento e a fiscalização das obras e serviços de infra-estrutura básica serão realizados pela Secretaria de Estado de Infra-Estrutura e Obras do Distrito Federal – SO que emitirá, com o suporte das concessionárias e no prazo de 15 (quinze) dias, o Termo de Vistoria manifestando sua aceitação e a liberação da caução.
§ 1º O interessado deverá comunicar por escrito, à Secretaria de Infra-Estrutura e Obras – SO, a data de início de qualquer serviço ou obra de infra-estrutura.
§ 2º Após a conclusão das obras de infra-estrutura, o interessado deverá requerer à Secretaria de Estado de Infra-Estrutura e Obras do Distrito Federal – SO, a emissão do Termo de Vistoria e a liberação da caução.
§ 3º Para liberação parcial da garantia, a caução deverá ser estabelecida separadamente para cada etapa de obra e prevista no cronograma físico-financeiro.
§ 4º A construção ou assentamento de equipamentos urbanos que não estiverem em conformidade com o projeto aprovado, acarretará o embargo do empreendimento, que poderá ser levantado após a demolição e remoção de tudo que tiver sido executado irregularmente.
§ 5º O descumprimento das exigências contidas no termo de embargo, no prazo prescrito, implicará a aplicação de multa e interrupção da obra ou serviço, nos termos da legislação em vigor.
Art. 30. Após a emissão do Termo de Vistoria, o interessado deverá requerer a Licença de Operação – LO para o empreendimento junto ao órgão ambiental competente que, caso pertença ao Distrito Federal, terá o prazo de 30 (trinta) dias, a contar do requerimento, para sua análise e emissão.
Art. 31. Sempre que houver a necessidade de complementação da documentação apresentada em quaisquer das fases do processo de aprovação do PDEU, o órgão competente deverá notificar o interessado no prazo de 15 (quinze) dias contados a partir de sua entrega.
§ 1º Quando ocorrer o previsto no caput do artigo fica suspenso o prazo estabelecido para análise, até que a documentação requerida seja entregue.
§ 2 º Todas as eventuais exigências oriundas da análise de cada etapa do projeto deverão ser comunicadas pela respectiva autoridade licenciadora ao empreendedor, preferencialmente de uma só vez, dentro do prazo previsto para a aprovação.
Art. 32. O prazo de 120 (cento e vinte) dias para a aprovação do PDEU pelo Poder Público, definido no § 1º do artigo 15 da Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005, será contado a partir da sua apresentação, desde que o mesmo esteja completo.
Art. 33. As disposições deste Decreto não se aplicam aos projetos urbanísticos dos parcelamentos já consolidados do Distrito Federal, regularizados ou em processo de regularização.
Art. 34. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 35. Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 27 de novembro de 2006.
119º da República e 47º de Brasília
Este texto não substitui o publicado no DODF nº 227, seção 1 de 28/11/2006 p. 5, col. 2